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物业贬值千亿抵押金抽逃楼市

2019-08-16 20:08:17来源:励志吧0次阅读

  本报 方帅 北京报道

  2917.25亿元和1016.79亿元。当这两个数字同时出现在北京市国土资源局站上时,似乎难以用简单逻辑去判断开发商正如何备粮过冬。

  2917.25亿元是北京市今年上半年面积 100.27公顷土地的抵押价款,而1016.79亿元则是贷款金额。了解到的情况是,开发商贬值套现的案例仍在逐渐增多。

  “这并不单纯表示开发商已经到了典当为生的地步,他们是看空楼市,而贷到款去投资的领域未必是地产。”某商业银行直接接触房企贷款流程的内部人士向透露。

  贬值的物业

  近期,玫瑰园别墅一、二期部分物业,抵押给中国农业银行北京市昌平区支行;而东方银座也把位于东城区东直门外大街48号的商业04层、以及部分写字楼物业面积抵押给了汇丰银行(中国)有限公司天津分行。

  事实上,拿持有物业抵押给银行的做法并不鲜见。抵押贷款一方面可以投入到急需资金的项目上,另一方面还有可能在行业不景气时扩大储备土地的能力。很多香港开发商前期开发时都会保留一些物业,遭遇熊市时拿出来融资。

  “但是,今年的贬值有点严重。”上述银行内部人士说。

  此人士透露,开发商再跟银行谈抵押贷款时,就明确表示认为房地产资产会贬值。而实际上,贷款定价主要根据银行对风险的态度,贬值程度的严重反映银行一边放贷一边神经紧绷。以玫瑰园为例子,即是根据玫瑰园周边的别墅来进行比照评估,通常评估是采用市场法,评估标准主要是依据评估报告,抵押条件是以土地及地上建筑物。

  但随着物业资产受到房地产波动的影响而贬值,到开发商手里可供变现的资金也越来越少,这也加速了开发商变现抽逃楼市的步伐。

  抵押的隐情

  了解到,抵押给银行的物业还面临在售的风险。近日传出,上海浦东大华锦绣华城的150套房子因断供被法院查封。这150套被查封的房源尚未开盘,就已经被开发商抵押给了银行。

  有开发商透露,一个预售证下面往往有几百套单位,推售时只推其中的几十套,剩余的单位与其闲放在那,不如先拿去抵押给银行套现,等下次推货时再解押一部分。只要在销售时客户买的单位并非抵押状态,就不会有什么问题。

  原来抵押给银行的物业价值随之缩水,银行要求开发商再提供更多的抵押物业单位,从而导致“可售单位”减少。

  此外,有开发商还会以房产做抵押,向私募基金借款,或者通过其他渠道抵押物业套取现金,这些都可能导致“可售单位”大幅减少。

  “银行现在确实有问题,就是放贷、核保以及回收贷款的不是一个部门。各个银行不同,但一般只有核保部门。评估一般是银行委托其他评估机构。”上述银行内部人士透露,

  另外,银行在楼市熊市与牛市时对开发商的抵押业务评判标准肯定有变化,土地贬值,房价回调,会对评估价值有影响,“这就要看开发商与银行的议价能力了。”

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